La Fondation Abbé-Pierre appelle à une politique du logement "juste et ambitieuse"

Le 16e rapport annuel de la Fondation Abbé-Pierre (FAP) sur l'état du mal-logement en France a été rendu public le 1er février. Le premier chapitre vise  à mesurer l'impact de la crise économique et financière sur le logement. Les auteurs avouent avoir été "frappés par l'instabilité de la situation des ménages et la rapidité avec laquelle les plus vulnérables passent d'une situation protégée à une autre".

Les ménages les plus fragiles avant la crise, et notamment les jeunes, ont basculé dans la grande précarité, et l'une des grandes inquiétudes de la FAP porte d'ailleurs sur les chiffres de l'hébergement, qui se révèle totalement impuissant à répondre aux besoins. Un autre signal d'alerte a été envoyé par les fonds de solidarité logement (FSL) qui n'ont jamais été autant sollicités, obligeant les gestionnaires à"resserrer les critères d'accès" aux aides dispensées.
Cette situation n'épargne plus les retraités, le passage à la retraite pouvant désormais entraîner une "désescalade majeure", avec une baisse de pouvoir d'achat pouvant aller jusqu'à 30 ou 40 %, empêchant ces foyers de faire face aux dépenses de logement qui, elles, "ont explosé".

Conséquence logique : les impayés de loyer ont augmenté de 13 % de février 2009 à février 2010, tandis que le surendettement gagne également du terrain.

Le rapport de la FAP critique également l'insuffisance de la production de logements sociaux et très sociaux et le décalage des prix de l'immobilier avec les capacités financières des ménages. La FAP réclame notamment de la part des pouvoirs publics une loi foncière qui permette de relancer la production de logements sur la durée, mais aussi une réforme de la fiscalité pour mieux répartir les aides. Elle plaide également  pour un cadrage des loyers à la relocation et pour la mise en oeuvre d'une politique de lutte contre la précarité énergétique "plus dynamique et centrée sur les plus modestes".
Enfin, pour favoriser la mixité sociale, la FAP préconise de passer par une réforme de la loi SRU, avec une hausse de 25 à 30 % de la part des logements sociaux dans le parc locatif des villes concernées (« L’état du mal logement en France, 16^e rapport annuel », 2011, Fondation Abbé Pierre).

Par ailleurs, souhaitant donner une dimension particulière à ses revendications, dans l'optique de la présidentielle de 2012, la Fondation Abbé-Pierre lance un vaste débat sur le logement, relayé en ligne sur une plate-forme dédiée à ces échanges : www.chantierlogement.com/abbe-pierre.

Un développement de l’Immobilier d'entreprise au détriment de l’immobilier résidentiel ?

Dans un étude, le cabinet de conseil Immogroup Consulting estime que le développement de l'immobilier d'entreprise s'est fait au détriment de l'immobilier résidentiel : «La préférence accordée à l'immobilier d'entreprise a induit un coût exorbitant en générant deux crises immobilières majeures», souligne-t-il. Et, fait-il remarquer, en Ile de France,  «l'excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit cumulé d'offre en logements au cours de ces 5 dernières année» (« Crise du logement : la mise en accusation de l’immobilier d’entreprise », Communiqué de presse du 05/01/11, Immogroup Consulting).

Logement : la France est-elle condamnée à la crise ?

Cette étude, réalisée par l'ANIL, essaye d’expliciter pourquoi parlons nous de crise du logement en France et rappelle que cette expression renvoie à des représentations diverses. Elle s’interroge sur l’efficacité des instruments utilisés et essaye de dégager des pistes d’améliorations possibles. Elle regroupe les dispositifs selon leur cible : l’offre, la demande ou le fonctionnement du marché. Concernant les politiques de l’offre (aides à la construction de logements locatifs sociaux, à l’accession à la propriété, de l’Anah et incitations fiscales à l’investissement locatif), l’étude pointe la difficulté pour l’Etat de piloter efficacement, de façon centralisée, des dispositifs qui, pour atteindre leur pleine efficacité, devraient tenir compte de manière fine des caractéristiques des marchés locaux. Se pose donc la question de l’association des collectivités territoriales à la mise en oeuvre locale des outils de politique du logement.

Sur les dispositifs visant à agir sur la demande, c'est-à-dire essentiellement les aides personnelles locatives, l’Anil rappelle qu’il s’agit du premier poste de dépense publique en faveur du logement et qu’il « paraît indispensable de s’interroger sans dogmatisme sur les moyens d’améliorer leur efficacité ». Dans cette optique, la fonction redistributive des aides locatives pourrait être atteinte par d’autres formes d’allocations non assises sur le logement. Enfin sur le fonctionnement du marché et la question de la régulation des loyers, l’Anil estime qu’il faut tenter d’agir sur le fonctionnement des marchés pour contrôler la hausse du coût du logement et éviter ainsi que son poids dans le budget des ménages croisse indéfiniment. En conclusion, il est rappelé que, « l’amélioration de l’efficacité des politiques du logement passe sans doute par un rééquilibrage des compétences nationales et locales. En tout état de cause, l’évaluation des différents dispositifs reste pour l’essentiel à faire » (Logement : la France est-elle condamnée à la crise ? » Habitat actualité, décembre 2010).

Mal logement : l'Insee publie ses chiffres…

L’insee a publié les résultats d'une étude intitulée "Etre sans domicile, avoir des conditions de logement difficiles"dont l’ambition est de décrire "la situation dans les années 2000". Le nombre de personnes sans domicile, en métropole, s'élève à 133.000, chiffre qui se répartit lui-même entre 33.000 personnes "en très grande difficulté" et 100.000 personnes accueillies de façon plus durable dans un hébergement social ou dans un logement financé sur fonds publics.

Les personnes sans abri constituent une population masculine, urbaine et - pour près de la moitié - francilienne. Parmi les 100.000 personnes accueillies de façon plus durable, 66.000 (dont 30% de mineurs et 40% de femmes) sont hébergées dans des établissements sociaux (CHRS, établissements d'accueil mère-enfant, centres d'accueil des demandeurs d'asile...), tandis que 34.000 vivent dans des logements ou des chambres conventionnés à l'aide au logement temporaire (ALT). 
A cette première catégorie, qui constitue le noyau dur des exclus du logement, s'ajoutent 117.000 personnes : 38.000 vivant à l'hôtel et 79.000 (hors étudiants) hébergés chez des particuliers avec lesquels ils n'ont pas de lien familial. Le premier type d'hébergement est essentiellement urbain et francilien mais un quart de ces chambres sont occupées par plus d'une personne et l'on y trouve une proportion d'enfants presque équivalente à celle de la population générale (17% de moins de 18 ans, contre 22%).

Les personnes hébergées chez des particuliers sont surtout des hommes, des Franciliens et des jeunes. Ils ne sont pas nécessairement en situation d'exclusion puisque 43% d'entre eux travaillent, mais leurs revenus ne leur permettent pas d'accéder à un logement autonome. 
Enfin, l'Insee ajoute un troisième cercle estimé à 282.000 "enfants adultes" vivant dans un hébergement contraint. Il s'agit de personnes adultes (hors étudiants et jeunes adultes venant d'achever leurs études), souvent installées dans la vie professionnelle (on y trouve des cadres), mais contraintes de vivre chez un tiers familial faute de solution de logement autonome.

Enfin, la dernière partie de l'enquête s'attarde sur les ménages qui disposent d'un logement personnel, sans pour autant que leurs conditions d'habitation soient satisfaisantes.  L'Insee estime leur nombre à 2,9 millions, dont 127.000 cumulent absence de confort et surpeuplement. Ce total regroupe plusieurs catégories. Il s'agit tout d'abord de 40.000 logements abritant 85.000 personnes, qualifiés d'"habitations de fortune". Viennent ensuite 947.000 logements (soit 3,6% des résidences principales) hébergeant 2,1 millions de personnes et qui peuvent être considérés comme "privés de confort" au sens des critères du Dalo. Enfin, environ 183.000 logements sont considérés comme surpeuplés, puisqu'ils abritent au total 800.000 personnes, principalement dans l'agglomération parisienne (« Etre sans domicile, avoir des conditions de logement difficiles - La situation dans les années 2000 », INSEE Première n°·1330, janvier 2011).

… ainsi que ceux concernant la population en ZUS

Toujours selon l’Insee, en 2006, 4,4 millions de personnes vivaient en zones urbaines sensibles (ZUS), soit 7 % de la population française. Cette population est en diminution depuis 1990 et ses caractéristiques ont peu évolué depuis 1999 : ils sont plus jeunes que dans les unités urbaines environnantes, la proportion d’immigrés y est plus élevée, les taux d’activité et d’emploi plus faibles. 60 % des ménages des ZUS sont locataires en HLM. Les grands logements sont plus rares qu’ailleurs, tandis que les familles nombreuses y sont plus fréquentes. Enfin, dans le parc locatif privé des ZUS, les habitants déménagent moins souvent que dans le reste de l’espace urbain ("La population des zones urbaines sensibles", INSEE Première n°1328, 12/10).

Logement : un parc social moins accessible….
L’exploitation de la cinquième vague d’enquête sur l’occupation du parc social a été réalisée par le Centre de Recherche pour l’EtuDe et l’Observation des Conditions de vie (Crédoc) et apporte des éléments sur l’évolution de la composition du parc HLM.

Au 1er janvier 2009, la France comptait 4,4 millions de logements sociaux, soit 1,0 % de plus qu’en 2008. Cette augmentation est stable depuis dix ans. Parallèlement, le turn-over au sein du parc social se réduit : la part des ménages vivant depuis moins de trois ans dans leur logement était de 27 % en 2009 contre 33 % en 2000.

La liste des demandeurs s’allonge ainsi de jour en jour : la construction de logements est insuffisante et le nombre d’appartements libérés par les déménagements diminue régulièrement. Au total, selon le Crédoc, deux millions de dossiers de demandes de logements sociaux demeurent en souffrance.Les résultats montrent qu’en dix ans, la part des familles monoparentales est en constante progression (15,3% des ménages en 1997, 19,2% en 2009). Leur situation financière souvent précaire explique cette croissance. Dans le même temps, la proportion des jeunes et des couples diminue, notamment celle des couples avec des enfants (« Le parc social, refuge des familles monoparentales », A. Loones, Consommation et modes de vie n°233, Credoc, 10/10).

…Mais dont le volume du parc progresse de manière « importante »

Le commissariat général au Développement durable a présenté l'état du parc locatif social au 1er janvier 2010. A cette date, ce parc comptait, en métropole, 4.425.000logements. Ce chiffre témoigne d'une progression de 1,2 % du volume du parc en 2009, soit la hausse la plus importante depuis 2000 (après +1,0 % en 2008).

Cette progression d'ensemble est toutefois très inégalement répartie. La hausse n'est que de 1,2 % - la moyenne nationale - en Ile-de-France, qui connaît pourtant la situation la plus tendue en matière de logement. Cette région - qui ne représente que 18 % de la population française - concentre toutefois 27,1 % du parc locatif social, suivie de Rhône-Alpes (9,5 %), du Nord-Pas-de-Calais (8,8 %) et de Paca (6,1 %).

L'année 2009 atteint également le record de la décennie avec 69.100 nouvelles mises en location (qui peuvent correspondre, pour une part, à des logements construits l'année précédente). La très grande majorité (85 %) de ces mises en location correspond à des logements neufs. Sans que l'on puisse établir de relation significative entre ces deux données, l'intensification de l'effort de production de logements sociaux semble aller de pair avec une hausse du nombre de logements vacants. Le taux de vacance a en effet progressé pour atteindre 2,8 % du parc au 1er janvier 2010 - le taux le plus élevé depuis 2004 -, contre 2,4 % un an plus tôt. Les taux les plus importants et les croissances les plus fortes s'observent dans les régions les moins touchées par les difficultés d'accès au logement. Le taux de mobilité - rapport entre le nombre d'emménagements dans l'année et le volume total du parc locatif social - est en revanche resté stable, avec une moyenne nationale de 9,7 %. L'étude du CGDD fournit également des informations intéressantes sur les loyers moyens : en 2009 il était ainsi de 2,99 euros par mètre carré de surface corrigée (ce qui équivaut environ à 5 euros par m2 de surface utile). Ce chiffre est en hausse de 2,4 %, contre 2,8 % en 2008. Enfin, si le parc locatif social reste encore essentiellement composé de logements collectifs, l'image traditionnelle du HLM s'éloigne progressivement : la part des logements individuels (maisons) est passée de 12,5 % du parc locatif social en 2000 à 15,7 % au 1er janvier 2010 (« Construction de logements - Résultats à fin décembre 2010 (France entière) », Chiffres et statistiques n° 187, 01/11, CGDD).

Politiques locales de l'habitat : quoi de neuf depuis l'an 2000 ?

Dix ans après les lois Chevènement et SRU, six ans après l'acte II de la décentralisation, qu'est-ce qu'une politique locale de l'habitat aujourd'hui ? Un rapport, publié par le réseau des Acteurs de l'habitat, répond à cette question à partir de l'étude approfondie d'une dizaine de territoires. En premier lieu, l'étude constate qu'un "vrai palier" a été franchi dans la territorialisation des politiques de l'habitat depuis dix ans. Cependant, cette "territorialisation" rencontre des limites : de nombreux responsables critiquent l'empilement des lois et des dispositifs et le manque de visibilité sur les politiques nationales. 
Par ailleurs, les intercommunalités et les bailleurs sociaux interrogés déplorent souvent que "l'Etat ne joue pas pleinement son rôle de garant, de gendarme, afin de dépasser les résistances communales".

Deuxième constat : celui du désenchantement face à la délégation des aides à la pierre. "Au fil des avenants, le système s'est rigidifié en devenant de plus en plus directif ("l'Etat impose sa programmation") et de moins en moins souple (suppressions des marges d'adaptation entre parc public et parc privé, entre construction neuve et réhabilitation)". Dans les services ministériels, certains techniciens évoquent la prochaine étape : la "décentralisation à la carte", qui permettrait à certaines agglomérations d'avoir 100% de fongibilité entre parc public et parc privé, des compétences de police pour l'insalubrité et des leviers fiscaux. Mais une telle réforme ne serait envisageable, en raison des échéances électorales, qu'après 2014.